미 전국적으로 모기지 금리가 6% 초반대로 내려오면서, 기존 대출을 재융자해 이자를 절감할 수 있는 주택 소유주들이 늘고 있다. 다만 모든 차주에게 재융자가 유리한 것은 아니어서, 각자의 상황을 면밀히 따져볼 필요가 있다고 뉴욕타임스가 16일 전했다.
모기지 분석 기업 ICE 모기지 테크놀로지에 따르면, 현재 약 400만 명의 주택 소유주가 현 금리 수준에서 최소 0.75%포인트의 금리 절감 효과를 볼 수 있는 것으로 나타났다. 특히 금리 6.92% 이상, 크레딧 스코어 720점 이상, 주택 에쿼티 20% 이상을 동시에 갖춘 약 170만 명의 차주는 재융자를 통해 월 평균 334달러를 아낄 수 있어 절감 효과가 큰 것으로 분석된다.
국채모기지기관 프레디맥에 따르면 30년 고정 모기지 평균 금리는 지난주 6.22%로 조사됐다. 이는 연초 7%대를 넘나들던 수치에서 상당히 낮아진 것이다.
모기지 금리는 연방준비제도(Fed)의 기준금리와 직접 연동되지는 않지만, 10년물 미 국채 수익률, 물가 전망, 경제 성장 전망, 투자 심리 등에 따라 움직인다. 최근 경기 둔화 우려가 커지며 국채 수익률이 안정되자 모기지 금리도 동반 하락한 것으로 풀이된다.
재융자는 기존 모기지를 완전히 갚고 새로운 대출로 갈아타는 방식이다. 30년 대출에서 30년 대출로 다시 전환할 경우 월 상환액은 줄어들지만, 기간이 연장되면서 총 이자 부담이 더 커질 수 있다. 반대로 15년·20년 단기 대출로 갈아타면 총 이자는 줄지만 월 상환액이 증가한다.
금리가 더 떨어질 때까지 기다리겠다는 모기지 주택 소유자들도 있지만 향후 금리 흐름을 정확히 예측하기는 불가능하다. 전문가들은 재융자 여부를 결정할 때 ‘손익분기점(Break-even point)’을 반드시 계산해야 한다고 강조한다.
예를 들어 재융자 비용이 약 2,500달러이고, 매달 250달러을 절감할 수 있다면, 2,500 ÷ 250 = 10개월 즉 10개월 이상 집에 머문다면 재융자가 이득이라는 계산이 나온다.
재융자 비용은 대출 규모와 지역별 시장 상황에 따라 대출액의 2~3%, 또는 2,500달러~4,000달러 수준이 일반적이다. 따라서 이 비용을 얼마나 빨리 회수할 수 있는지가 핵심 판단 기준이 된다.
한편 시애틀·벨뷰·타코마 지역의 부동산 전문가들은 다음 세 그룹이 특히 재융자를 검토해볼 만하다고 조언한다.
▲금리 7% 내외 고정 금리 보유자
– 현재 금리로 갈아타면 절감폭이 크다.
▲크레딧 스코어 720점 이상 + 에쿼티 20% 이상 보유자
– 가장 좋은 조건으로 승인 가능. insurance 제거 가능성도 있음.
▲장기간 동일 주택 거주 예정자
– 재융자 비용 회수 후 실질적 절감 효과가 커진다.
전문가들은 “금리 하락기에 재융자 수요가 크게 늘고 있으며, 상담만으로도 자신의 상황을 정확히 파악할 수 있다”며 “특히 고금리로 주택을 구입했던 한인 가정은 지금이 비용 대비 효과가 뚜렷한 시기”라고 전했다.
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