주택담보대출을 갚아야 하는 금액보다 더 많이 상환하는 미국 주택 소유주가 4명 중 거의 1명에 달하는 것으로 나타났다. 하지만 정작 조기상환으로 더 큰 이득을 볼 수 있는 고금리 대출자들의 추가 상환 비율은 상대적으로 낮았다.
4일 워싱턴포스트(WP)에 따르면 대형 주택대출업체 로켓 모기지가 최근 5년간 미 전역 약 300만 건의 대출을 분석한 결과, 초저금리가 적용됐던 2020~2021년 대출자들이 최근 고금리 대출자보다 원금을 더 적극적으로 갚고 있는 것으로 조사됐다.
추가 상환액은 평균적으로 1년에 월 납입금 한 번을 더 내는 수준이었다. 이를 30년 만기 대출에 계속 적용하면 상환기간을 5년 이상 단축할 수 있다.
주택대출은 매달 원금과 이자를 함께 갚지만 추가 납입금은 원금 상환에 들어간다. 따라서 원금이 빨리 줄어 전체 대출기간 동안 부담할 이자도 감소한다. 경우에 따라 수만 달러의 이자를 절약할 수 있다.
문제는 금리가 낮은 대출까지 빨리 갚는 것이 반드시 최선의 재테크는 아니라는 점이다.
예를 들어 주택대출 금리가 3%인데 여유자금을 투자해 5%의 수익을 기대할 수 있다면, 대출을 조기상환하는 것보다 투자하는 편이 재정적으로 유리할 수 있다.
재정설계사 크리스토퍼 프라이스는 2.5% 정도의 초저금리 주택대출이라면 가능한 천천히 갚는 편이 낫다고 설명했다.
그러나 실제 행동은 반대였다. 2020년 주택대출을 받은 사람 가운데 4명 중 1명 이상이 지속적으로 추가 상환하고 있었으며 2021년 대출자도 비슷했다. 반면 최근 약 두 배 높은 금리로 대출받은 사람들의 추가 상환 비율은 약 5명 중 1명에 그쳤다.
이는 최근 주택 구입자들의 월 상환 부담이 크게 늘었기 때문으로 분석된다. 금리가 상승한 데다 집값까지 크게 올라 고금리 대출자일수록 빨리 갚으면 유리하지만 정작 추가로 갚을 여윳돈이 부족한 상황이라는 것이다.
다만 조기상환을 단순히 손해라고 볼 수만은 없다. 투자수익은 보장되지 않는 반면 대출 원금을 줄이면 이자 절감 효과는 확실하다. 특히 은퇴를 앞두고 부채를 없애려는 사람에게는 심리적 안정과 매달 현금흐름 개선이라는 장점도 있다.
결국 전문가들은 저금리 대출자는 무조건 조기상환하기보다 투자수익률과 대출금리를 비교하고, 고금리 대출자는 여유자금이 있다면 원금을 추가 상환하는 전략을 적극 검토할 필요가 있다고 조언한다.
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