미국 부동산 시장이 지난 2023년과 2024년에는 주택 가격 상승과 모기지 금리 급등에 따른 구매력 이슈의 터널을 지나온 시기라면 2025년에는 재고증가와 가격 상승폭 둔화, 그리고 바이어 시장의 귀환이라는 균형 회복, 즉 정상화(Normalization)의 시기였다.
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| 매물로 리스팅된 시애틀 4베드 주택, 가격은 210만 달러. (NWMLS) |
지난해 미국의 재고 물량은 전년 대비 16%나 증가했고 이는 셀러가 바이어보다 37%나 많은 2013년 이후 최대 수준의 공급 우위 시장으로 이어졌다.
재고가 늘며 선택의 폭이 넓어지자 가격 상승폭도 결국 둔화됐다. 레드핀 등 다양한 부동산 포털에 따르면 주택 거래를 위해 기존 리스팅 가격을 낮췄다는 셀러의 비율이 약 39%에 달했다.
매년 두 자릿수를 넘기던 상승폭은 절반 수준 이하로 떨어졌고 일부 지역은 보합 또는 하락으로 돌아섰다.
여기에 여전히 높은 주택가격과 고금리, 경기침체 및 고용 정체에 따른 구매력 약화 역시 가격 상승률 둔화에 기여했다. 그렇다면 2026년의 미 부동산 시장은 어떤 흐름을 보이게 될까?
●기존주택 판매 소폭 증가 예상
우선 기존주택부터 살펴보자. 리얼터 닷컴은 2026년 기존주택 판매량이 약 413만채로 2025년 대비 1.7%가량 증가할 것으로 예상했다.단 2025년의 기존주택 판매량이 지난 30년래 최저수준이었음을 고려하면 이를 호황으로의 전환이라고 보기는 어렵다.
질로우 등 일부 포털은 기존주택 판매량을 2025년 대비 4.3%가량 증가한 426만채 정도로 보고 있지만 이 역시 예년 평균치에는 크게 못미친다.
현장 브로커들은 “바이어 입장에서는 2025년과 같이 폭 넓은 선택지 중 하나를 택할 수 있는 주도적 시장이 이어지고, 셀러들도 전년보다는 주택 처분이 쉬워지게 될 것”이라며 “셀러들이 리스팅 가격을 기대치보다 조금만 낮추고 지속적 금리하락이 계속된다면 거래 건수는 예상치를 넘어설 수도 있다”고 전망했다.
●신축 신규 주택수요 및 공급 둔화
지난 수년간 미국의 주택 시장은 기존주택의 재고 부족이 이어지면서 신규주택이 이를 대체하는 역할을 감당해 왔다. 하지만 2026년에는 기존주택 재고량과 거래가 증가, 금리 하락 등으로 신규주택의 공급이 본격적인 감소세로 돌아설 가능성이 높다는 분석이다.
건설회사들은 코로나 팬데믹을 전후해 역대 최저 수준의 금리가 유지되자 신규주택 시장에 천문학적 투자를 단행했고 이는 신규주택의 공급량을 지난 십수년래 최고치까지 끌어올렸다. 하지만 수년간 이어진 과잉공급은 결국 파이프라인에 ‘막힘’ 현상을 불러왔고 이제는 남은 매물들을 가격 인하나 각종 인센티브 제공이라는 당근을 써가면서까지 덜어내려는 일종의 ‘땡처리’ 현상이 나타나고 있다. 주택건설 전문가들은 “최근 신규 주택을 구매한다면 약 5% 정도의 가격 인하, 1%선의 모기지 포인트 그리고 각종 생활 가전 등을 기본 옵션으로 제공받을 수 있다”며 “자금 흐름을 유지하기 위해 최대한 빨리 주택을 처분한다는 방침이다”고 전했다.
●모기지 금리는?
한때 7%를 넘나들던 미국의 모기지 금리는 2025년 연말로 갈 수록 6%대에 안착했다.미 부동산 경제학자들은 “금리가 7%를 넘기거나 4~5%로 회귀하기 보다는 6.3% 전후를 을 오가며 완만하게 유지되고 이로 인해 바이어들이 금리 변화를 보다 정확하게 예측할 수 있게 될 것”이라고 설명했다. 이어 “지난 수년간은 예상하기 힘든 금리 변화에 구매나 렌트 연장 사이에서 고민하는 바이어가 많았지만 2026년부터는 자신의 현실적 조건에 따라 집을 사거나 아예 포기하는 두가지 옵션 중 하나를 보다 쉽게 선택할 수 있게 될 것이다”고 덧붙였다.
●가격과 재고 변화는 얼마나
주택 가격은 낮게는 1.2%, 높게는 4% 정도 상승할 것이라는 예측이 우세하다. 매년 10%이상 가격이 폭등하던 시기와는 전혀 다른 양상이다.단 이런 완만한 우상향 흐름은 셀러는 물론 바이어들에게도 보다 정확한 계산을 가능하게 하는 장점도 있다.
대폭 상승에 베팅해 무리하게 집을 사거나 가격 폭락을 우려해 집을 경솔하게 처분하는 일은 줄어들 것으로 예상된다.
재고의 경우 약 9% 증가로 두 자릿수를 기록했던 2025년과 비교하면 그 상승폭이 꺾일 전망이지만 여전히 지난 수년래 최고 수준을 지킬 가능성이 높다.
●임대(렌트)시장은
2025년 미국의 아파트 임대 시장은 그 가격 상승폭이 전년 대비 약 3%선이었지만 2026년은 이 보다 더 낮은 0.3%수준으로 사실상 보합세를 보일 것으로 전망됐다.
반면 아파트가 아닌 주택 임대 시장의 경우 렌트비가 아파트 임대료 상승폭의 수 배에 달할 수 있다고 예상된다.
지난 수년간 아파트 가격이 급등하고 공급 매물마저 럭셔리 시장에 치중되다 보니 아파트와 주택간 임대료 격차가 크게 줄었는데 이는 차리리 돈을 조금 더 줘도 큰 집을 빌리려는 수요의 증가로 이어지고 있다.
●바이어와 셀러 그리고 투자자라면 이렇게 대응해야
일단 바이어의 입장이라면 여전히 주택 가격과 금리 모두 부담이 될 수밖에 없다. 하지만 금리가 다시 4~5% 또는 그 이하까지 떨어질 가능성이 극단적으로 낮아 조건만 맞는다면 우선 집을 사는 것이 현명한 판단이라는 것이 전문가들의 충고다.
단 불안한 고용 시장과 물가 인상 등을 고려해 반드시 여유있게 월 페이먼트 상환이 가능한 수준에서 집을 골라야 하면 장기 보유를 기준으로 렌트에 비해 확실한 경제적 이득이 있음을 확인해야 한다. 부동산 브로커지 관계자들은 “수년전까지만 해도 단기(1~2년)보유로 수익을 내는 단기 베팅이 가능했지만 지금은 5년 또는 그 이상의 보유 계획이 없다는 렌트를 택하는 것이 바람직하다”라며 “특히 재산세와 각종 부대비용, HOA(관리비) 그리고 주택 보험 등 막상 집을 산 후 엄청난 부담으로 다가오는 추가 비용이 있다는 것을 명심하고 선택해야 한다”고 강조했다.
바이어가 아닌 셀러라면 주택 판매보다는 계속 거주하는 쪽을 권하는 전문가들이 많았다. 특히 지난 팬데믹을 전후해 주택을 구매한 바이어들은 더욱 그렇다.
구매 당시에 비해 금리와 가격이 모두 오른 만큼 주택을 처분해도 원하는 집을 사 이사할 수 있는 가능성이 낮고 세금 부담까지 높아지기 때문에 주택 가격이 폭등하는 미래 사이클을 기다리며 자리를 지키는 것이 현실적이면서도 영리한 선택이라는 것이다.
만약 그럼에도 불구하고 집을 처분한다면 더욱 적고 저렴한 곳으로 이동하는 다운사이징을 감내할 수 있어야 하면 집을 팔 때도 리모델링, 홈스테이징, 그리고 리스팅 가격 인하 등에 보다 전문적인 조언을 받는 것이 좋다. 바이어마켓 속에 재고까지 늘어나는 상황에서 빨리 집을 처분하려면 바이어의 눈에 어필하는 외관은 물론 탄력적인 가격 대응이 필요한 탓이다.
바이어이지만 거주용이 아닌 수익 창출이 가능한 투자 매물을 찾는 다면 특정 지역을 겨냥하는 선택적 판단을 내려야 한다.
여기서 말하는 선택이란 전국적 상승장을 노리는 것이 아닌 지역 별 경제상황과, 가격대, 인구 분포, 임대료 그리고 각종 세금 및 보험 등을 모두 고려한 선별 투자를 뜻한다.
투자 전문가들은 미 서부나 플로리다와 뉴올리언스 등 최남부 그리고 뉴잉글랜드 지방을 중심으로 하는 북동부 보다는 일명 러스트 벨트를 포함한 중서부의 대도시를 추천하고 있다.
러스트 벨트란 미국 오대호와 애팔레치안 산맥사이에 위치한 중공업 중심 지대로 주로 펜실베니아, 오하이오, 미시건, 위스컨신, 일리노이, 인디애나, 그리고 웨스트 버지니아 등을 뜻한다.
이들 지역은 상대적으로 저렴한 주택 가격과 꾸준히 증가하는 고용에 따라 인구가 계속 유입되는 만큼 투자 가능성이 충분하다는 평가다.
투자자가 장기 보유에 따른 지속적 가격상승보다 임대료를 통한 보수적 수익을 원한다면 대출액을 최대한 줄일 수 있는 지역을 선택하는 것이 좋다. 임대료 상승이 앞으로 수년간 계속 둔화될 가능성이 높은 만큼 대출액을 늘릴 경우 현금 흐름이 막혀 오히려 손실을 입을 가능성이 높아지기 때문이다.
마지막으로 상업용 투자자의 경우 아파트나 상가 건물 보다는 웨어하우스(창고)에 집중하는 것이 좋은 판단이다. 창고는 온라인 시장의 폭발적 시장에 따른 수요가 여전하고 공실률 또한 모든 상업용 부동산 중 최저 수준을 유지하고 있어 장기 임대 계약에 따른 수익창출이 용이하다는 평가다.(기사제휴=미주헤럴드경제)
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