미국 주택시장이 높은 주택담보대출(모기지) 금리에 다시 얼어붙고 있다. 집을 사려는 사람은 7%에 육박하는 금리와 높은 집값 때문에 지갑을 닫고, 기존 집주인은 과거 받아둔 저금리 모기지를 포기하기 싫어 집을 내놓지 않는 ‘이중 잠금’ 현상이 나타나고 있다.
18일전미부동산중개인협회(NAR)에 따르면 7월 기존주택 계약체결지수는 71.2로 전월보다 2.3% 하락했다. 올해 들어 가장 낮은 수준이자 2001년 관련 통계 작성 이후 두 번째로 낮은 수준이다.
전년 동월과 비교해서도 2.2% 떨어졌다. 블룸버그가 집계한 시장 전망치는 전월과 같은 수준을 유지할 것이란 예상이었지만 실제 주택 거래 심리는 이보다 크게 악화됐다. 로이터도 7월 계약 체결 감소를 고금리와 경제 불확실성에 짓눌린 미국 주택시장의 약세 신호로 평가했다.
로렌스 윤 NAR 수석 이코노미스트는 “올해 가장 높은 수준의 모기지 금리가 한여름에 나타나면서 계약 체결을 끌어내리고 있다”며 “주택 가격이 사상 최고 수준이어서 매물은 시장에 더 오래 머물고 있고 지난해보다 호가 이상을 제시하는 매수자도 줄었다”고 설명했다.
미국 주택시장을 짓누르는 가장 큰 요인은 좀처럼 내려오지 않는 모기지 금리다. 30년 고정 모기지 금리는 최근 6%대 후반에서 움직이고 있다. 8월 들어서도 6.7%대에 머물며 1년여 만의 높은 수준을 유지했다.
높은 금리는 매수자뿐 아니라 매도자의 발목도 잡는다. 과거 저금리 시기에 3~4%대 장기 모기지를 확보한 집주인이 현재 집을 팔고 새 주택으로 옮기면 6%대 후반의 새로운 대출을 받아야 하기 때문이다. 기존의 낮은 금리를 포기하기 싫어 집을 시장에 내놓지 않는 이른바 ‘록인(lock-in) 효과’가 주택 공급을 제약하는 요인으로 작용하고 있다.
반대로 매수자 입장에서는 높은 집값에 이자 부담까지 겹쳤다. 주택가격이 기록적인 수준에 머무는 가운데 고금리가 월 상환액을 끌어올리면서 구매 여력이 크게 떨어졌다. 최근 모기지 금리가 추가로 상승해 7%에 접근할 가능성까지 거론되면서 주택시장 회복이 더 늦어질 수 있다는 전망도 나온다.
주택 거래뿐 아니라 신규 주택 건설도 위축되고 있다. 미 상무부에 따르면 7월 단독주택 착공은 전월보다 9.9% 감소한 연율 80만8000채로 2022년 11월 이후 3년 반여 만에 가장 낮았다. 전년 동월과 비교하면 15.7% 줄었다.
높은 금리와 집값이 동시에 매수·매도자를 시장 밖으로 밀어내면서 미국 주택시장의 거래 부진이 장기화할 가능성이 커지고 있다. 모기지 금리가 의미 있게 떨어지지 않는 한 주택시장에 다시 거래가 활발해지기는 쉽지 않다는 분석이다.(기사제휴=미주헤럴드경제)
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