최근 김원석 대표의 부동산 투자 사업(KRE)과 관련 법인들이 연방법원에 챕터7 파산을 신청하면서 한인 사회에 큰 충격을 안겨주고 있습니다. 피해를 주장하는 투자자는 한국과 미국을 합쳐 수백 명에 이르는 것으로 알려졌습니다.
저 역시 워싱턴주에서 피해를 호소한 투자자들을 상담하며 사태가 본격화되기 직전 일부 투자금 회수를 도운 경험이 있습니다. 당시 확인한 정황을 보면, 신규 투자금으로 기존 투자자에게 이자를 지급하는 이른바 '돌려막기' 방식이 의심되는 사례들이 있었습니다. 이에 일부 투자자들은 폰지(Ponzi) 구조 가능성을 제기하며 수사기관에 조사를 요청한 상태입니다.
반면 김 대표 측은 폰지 의혹을 부인하며, 챕터11으로 전환해 보유 부동산을 매각한 뒤 투자금을 상환하겠다는 입장을 밝히고 있습니다.
이번 사건의 사실관계와 법적 책임은 수사기관과 법원의 판단을 통해 가려질 것입니다. 그러나 평생 모은 자산을 잃었다는 이웃들의 이야기를 접할 때마다 안타까움을 금할 수 없습니다. 동시에 이번 일을 통해 반드시 짚고 넘어가야 할 점도 있습니다.
문제는 부동산 담보대출 투자가 아니라, 투자 구조입니다.
은행이 거절했다고 모두 위험한 대출은 아닙니다. 많은 사람들이 "은행이 거절한 대출은 곧 위험한 대출"이라고 생각합니다. 하지만 현실은 그렇지 않습니다.
자영업자나 이민자 사업주, 또는 세금 신고를 보수적으로 하는 경우에는 실제 상환 능력이 충분해도 은행의 심사 기준을 충족하지 못해 대출이 거절되는 사례가 적지 않습니다.
이 때문에 담보 가치를 중심으로 자금을 빌려주는 프라이빗 머니(Private Money) 시장이 존재합니다. 이는 미국 부동산 금융시장에서 오래전부터 활용돼 온 합법적인 금융 방식입니다.
따라서 문제는 대출 자체가 아니라, 투자자의 돈이 어떤 구조로 운용되는지입니다.
이런 신호가 보인다면 반드시 한 번 더 확인해야 합니다
다음과 같은 상황이라면 신중하게 접근할 필요가 있습니다.
▲투자금을 먼저 받고, 어떤 부동산에 투자되는지는 나중에 알려준다고 한다.
▲시장 상황과 관계없이 "고정 고수익"이나 "원금 보장"을 반복해서 강조한다.
▲투자자의 이름으로 1순위 저당권(Deed of Trust)이 설정되는지 확인할 수 없다.
▲약속어음(Promissory Note), 투자계약서, 송금 기록 등 기본 서류를 제대로 제공하지 않는다.
▲신규 투자자를 계속 모집하면서 기존 투자자의 이자 지급은 지연된다.
▲여러 사람의 투자금을 한곳에 모아 "회사에서 알아서 운용한다"고 설명한다.
이러한 요소가 하나라도 있다면 투자 구조를 다시 살펴볼 필요가 있습니다.
투명한 부동산 담보대출 투자는 구조가 복잡하지 않습니다.
투자자는 직접 대출자(Lender)가 되고, 자신의 자금은 특정 부동산 한 건에만 대출됩니다. 그 부동산에는 투자자 명의의 1순위 저당권(First Deed of Trust) 이 설정되며, 담보인정비율(LTV)은 일반적으로 부동산 가치의 65% 이하처럼 보수적으로 관리됩니다.
또한 감정평가서, 약속어음, 등기서류 등 모든 절차가 문서로 남아 언제든 확인할 수 있어야 합니다.
쉽게 말하면, 은행이 담보를 잡고 대출하는 방식을 투자자가 직접 수행하는 것이 프라이빗 머니 투자의 기본 원칙입니다.
투자를 결정하기 전에는 최소한 다음 세 가지 질문에 명확한 답을 받아야 합니다.
▲내 이름으로 1순위 저당권이 설정됩니까?
▲내 돈이 들어가는 부동산은 정확히 어디입니까?
▲관련 계약서와 담보 서류를 지금 확인할 수 있습니까?
이 세 가지 질문에 즉시 답하지 못하거나 답변을 회피한다면, 그 투자는 다시 한 번 신중하게 검토하는 것이 바람직합니다.
투자는 신뢰가 아니라 확인입니다. 이민자 사회에서 살아오며 저는 많은 분들이 평생 모은 소중한 자산을 한순간에 잃는 모습을 지켜봤습니다. 안타깝게도 이러한 피해는 대부분 화려한 수익률 때문이 아니라, 투자 구조를 충분히 확인하지 않은 데서 시작됩니다.
좋은 투자는 결코 요란하지 않습니다. 투명한 구조를 갖추고 있고, 모든 과정이 서류로 입증되며, 투자자가 직접 확인할 수 있습니다. 결국 투자에서 가장 중요한 것은 누군가를 믿는 것이 아니라 구조를 확인하는 것입니다.
한민석(미국명 코리 한), 블루 리프 파트너스
(본 칼럼은 일반적인 정보 제공을 위한 것으로, 특정 투자에 대한 권유나 법률·세무·투자 자문을 대신하지 않습니다.)
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