이새미
부동산 전문경영인, JSL Real Estate LLC 대표
지난 두주를 계속해서 이어서, 부동산 가치 측정의 원칙을 정리해 보았고, 이번에는 실질적인 부동산 가치 측정의 방법에 대하여 알아 보자. 지난 주에 설명한 것처럼, 거례 사례 비교법(Sales Comparison Approach)은 주택의 팔린 시점이나 위치, 외적 성향가 매매 조건등을 비교 분석하여서 가격을 환산하는 방법이다.
가장 근접한 비교 대상을 찾아서 가격을 조정 하는 것이 바람직 하며 가격 조정이 최소화된 비교 매물이 가장 믿을만한 근거 자료가 된다. 평균 가격으로 조정하였다고 해도 여러가지 요소가 반영되어 조정되어야 함으로 신중한 검토가 필요하며, 현재를 기준으로 정해진 기간 동안의 정보를 가지고 가치를 측정하는 방법임으로, 예전에 얼마 였는지, 또는 현 소유주가 오래전에 얼마에 샀는지는 중요한 요소가 되지 않는다.
두번째는 비용 접근법 (Cost Approach)인데, 이 방법은 대체 비용을 환산하는 방법으로 재생산 원가(Reproduction Cost) 와 대체 비용원가(Replacement Cost) 로 나뉜다. 재생산 원가는 해당 매물을 똑같이 재생해 내는 비용을 산출하는 방법이고, 대체 비용 원가는 현재의 방법으로 같은 매물을 대체 할 수 있는 비용을 알아내는 방법이다.
대체 비용은 빌딩의 크기, 그에 따라 들어 가는 부속물의 사용 방법과 수량에 의해서 추정할 수 있다. 그후에, 새로 지은 빌딩을 사용되어진 빌딩과 같은 가격을 매길수는 없음으로, 세월에 따른 감가상각비(Depreciation Cost)를 적용한다.
가치를 하락시키는 요소 중에는 물리적인 가치의 하락(Physical Deterioration), 기능적 저하(Functional Obsolescence), 외부 상황의 저하(External Obsolescence)가 있다. 물리적인 가치 하락에는 세월의 손상 및 훼손과 구조적 결함이 포함 된다. 이것은 손 보아서 고칠 수 있는 부분이 있고, 또한 교정이 불가능한 경우도 있다. 만일 고칠수 있는 결함 이라면 뒤로 미루어진 정비(deferred Maintenance) 라고도 한다. 기능저하에는 사용 기능의 부적당함으로 가치를 하락 시키는 것이다.
예를 들면, 침실의 수에 비해 화장실 갯수가 터무니 없이 적은 경우 라던지, 아니면 너무 오래된 디자인의 붙박이 세간이 있는 경우를 들 수 있다. 이 또한 고칠 수 있는 경우와 고칠 수 없는 경우로 나뉜다.
외부 상황의 저하는 경제적 저하(Economic Obsolescence) 라고도 하는데, 지대 설정과 주위 이웃의 환경이 바뀐다던지, 교통 문제, 또는 통제 불능의 주변의 환경으로 부터의 방해 받는 요소 등이 이에 해당 된다. 외부 상황의 저하는 부동산의 소유주가 통제 할 수 없으므로, 사실상 항상 고칠 수 없는 요소가 된다.
다음 주에 계속해서….
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