트럼프 대통령 당선 이후 시작된 금리 상승 기조에도 불구하고 모기지 시장의 리스크는 오히려 낮아진 것으로 나타났다.
모기지 디폴트 가능성이 낮아진 것은 크레딧 점수와, LTV(Loan to value), 에퀴티 등은 크게 증가한 반면 수익 대비 부채, 깡통주택은 오히려 감소했기 때문이다.
우선 수익과 더불어 모기지 신청에 필수적인 크레딧 점수는 지난해 4분기 현재 (재융자 포함)평균 737점으로 집계됐다. 신청자 중 최저 점수(최하 1%)가 628점으로 지난 2001년 당시의 510점에 비해 100점 이상 높아졌고, 최상위 1%의 평균 점수가 815점을 유지하면서 크레딧 평균 점수를 크게 끌어올렸다.
크레딧 점수가 올랐다는 것은 대출자들의 페이먼트 연체비율이 적고 수입대 부채비율도 낮다는 뜻으로 해석할 수 있다. 지역별로는 워싱턴 DC 지역 대출자들이 평균 754점으로 크레딧 점수가 가장 좋았고 캘리포니아는 747점으로 그 뒤를 이었다. 반면 미시시피는 720점으로 전국 평균을 밑돌았다.
크레딧 점수와 모기지 승인에 영향을 미치는 수입 대 부채비율도 대체적으로 은행 기준을 충족하고 있다. 지난 4분기 현재 모기지 신청자들의 수익대 평균 부채 비율은 36%로 은행의 1차 기준선인 33% 선에 근접하고 있다. 모기지 업체 관계자들은 실업률 감소와 임금 상승이 이어지고 있어 부채 비율 역시 계속 감소할 것으로 예상하고 있다.
평가 가치 대비 대출액을 계산하는 LTV 비율도 긍정적이다.LTV 비율이 낮아진다는 것은 그만큼 대출금이 전체 주택가치에서 차지하는 비중이 적다는 것으로 LTV 숫자가 낮을 수록 은행들은보다 쉽게 융자를 승인한다.
그만큼 부실 대출의 위험이 줄었다고 판단하기 때문이다. 실제 지난해 4분기 현재 미국의 평균 LTV는 55.5%, 깡통주택 비율은 6.2%로 나타났는데 특히 캘리포니아는 LTV 48.2%, 깡통주택 4.6%로 전국에서 가장 안정적인 주택 시장을 유지하고 있다.
집값 상승은 에퀴티 증가로 이어졌다. 현재 미 주택 시장에서 에퀴티를 보유한 주택의 수는 총 4630만채, 에퀴티는 총 86조 8000억 달러다. 이는 전분기 대비 1조 6000억달러가 증가한 것이다. 에퀴티 증가로 인해 주택 가치는 25조 달러까지 증가했고 모기지 부채는 9조5000억 달러까지 줄어들며 무려 15조 달러의 가계 순자산 증가가 발생했다.
결국 이들 관련 수치의 고른 개선은 모기지 디폴트 가능성를 나타내는 코어로직의 HCI(Housing credit index)가 지난 5년래 최저치인 44까지 떨어지는 결과물로 나타났다. (헤럴드경제 특약)
<저작권자 ⓒ 조이시애틀뉴스, 무단전재 및 재배포금지>
//www.joyseattle.com/news/30242
Powered by Newsbuilder
