채상일
상법 전문 변호사
전 미주한인호텔협회(KOAHA) 회장
가게를 임대해서 사업을 하시는 한인들을 위해서 임대인과 임차인의 관계, 특히 임차인의 권리에 관해 설명하겠습니다.
워싱턴 주법에 명시되어 있는 임대인과 임차인의 관계 중 상업용 임대(RCW 59)는 주택용 임대와는 달리 특별히 많은 제약이 없습니다.
그렇기 때문에 더욱 한인 여러분은 계약시 신중을 요합니다.
첫째로 간단히 자주 쓰이는 용어에 대해서 설명하겠습니다.
Landlord나 Lessor는 임대인, 즉 건물주를 뜻합니다. Tenant나 Lessee는 임차인을 뜻합니다.
Assignor는 임대차 계약서의 양도인을 뜻하고 Assignee는 양수인을 뜻합니다.
Rental Term은 임대 계약 기간을 뜻하며 Option Term은 계약기간이 다한 뒤의 선택 기간을 뜻합니다.
가게를 매매하실때는 여러가지 주의하여야 할 사항이 많지만, 그중의 하나는 당연히 임대계약 조건입니다.
임대계약서는 물론 문서로 남아야 하며 임대인과 임차인 서로간의 이해관계를 정확하게 명시하여야 합니다.
시중에서 파는 기준계약서를 이용하셔도 무방하나 양쪽 당사자들이 충분히 모든 조항을 이해하시고, 또 고칠점이 있으면 고치시고 서명하시는 것이 옳겠습니다.
무조건 임대예약서가 복잡하고 페이지 수가 많다는 것이 좋은 것이 아니라, 서로의 사정에 맞게 조정을 한다는 것에 의미가 있겠습니다.
주택임대와는 달리 상업용 임대계약서는 Rental Term이 길다는 것이 다릅니다. 일반 상례로 5년 임대에 5년이나 10년 옵션을 받는 경우가 많습니다.
만약에 가게를 매매하실때 Rental Term이나 Option Term이 몇년 안 남았으면 분명히 계약을 다시 하거나 옵션을 충분히 몇년 더 받은 다음에 매매를 진행하는 것이 좋습니다.
아시겠지만 계약기간이 일단 만료되고 옵션도 없는 경우에는 임대인은 임차인에게 새로운 계약서를 해줄 의무가 없습니다.
쉽게 말해서 임대인이 가게를 비워 달라고 요청하면 특별한 이유가 없는 이상 비워주셔야 합니다.
이런 불상사를 막기 위해서는 미리 임대기간을 충분히 받으신 다음에 들어가셔야 되겠습니다.
계약서에 서명하시기 전에 다른 몇가지 주의하실 사항은 다음과 같습니다.
첫째, 가게 매매과정에서 건물에 문제가 있을시 분명히 매매자와 건물주에 알려서 문제의 해결책을 매듭지어야 하겠습니다. 가령, 매매자의 부주의로 건물에 손상이 왔을때 매매당시에 문제시하지 않을때는 나중에 구매자에게 피해가 올 수 있습니다.
둘째로, 당사자들간의 모든 약속은 문서로 기록해야 하겠습니다. 서로 믿고 말로만 약속한 것은 법정에서 효력을 내기가 거의 불가능합니다. 임대인이 임차인에게 수리를 해준다고 했거나, 따로 계약서에 명시되어 있지 않은 약속을 할 경우에는 꼭 서면으로 남겨야 하겠습니다.
셋째로, 주로 임대인이 지붕, 벽, 토대를 책임지고 임차인은 다른 모든 것에 대해서 책임을 가집니다.
그러나 상업용 계약은 당사자들의 뜻에 움직이는 만큼, 히팅이나 플러밍도 임대인 책임으로 돌릴 수도 있습니다.
임대인과 임차인의 관계는 서로간의 흥정하기에 따라 달라질 수도 있기에 그만큼 네고가 중요합니다.
네째로, 임대기간 동안의 임대료 인상은 얼마나 자주 무엇에 근거를 두고 인상을 하는지 알고 계약을 하셔야 되겠습니다.
다섯번째로는 샤핑몰이나 스트립몰인 경우, 건물주가 비슷한 비즈니스에게는 같은 건물안에 임대를 하지 않겠다는 조항이 있는지 또 매달 관리비가 얼마인지 살펴볼 필요도 있겠습니다.
임대계약을 나중에 양도하실 경우에는 세가지 방법이 있습니다.
첫째는 구매자와 건물주가 새로운 계약을 맺는 경우입니다. 그러면 매매자, 즉 양도인과 건물주와의 계약을 말소가 되고 매매자는 입대계약에 관해서 더 이상 책임이 없습니다. 매매자에게는 이보다 더 좋은 조건이 없는데 건물주로서는 특별한 이유가 없는 이상 주로 다음과 같은 방법을 택합니다.
둘째는 '어사인먼트(Assignment)'로 본래의 임대계약서를 그대로 양도인이 양수인에게 전하는 방법입니다. 보통 계약조건에 변함이 없고 단지 양도인 대신 양수인이 모든 조건을 이행한다는 것이 틀린점입니다.
하지만 양도인도 임대기간이 끝날때까지 그러니까 임대조건(rental term)하고 옵션조건(option term)이 만료될때까지 계속 책임을 져야 합니다.
건물주로서는 양수인이 임대료를 못내서 문제가 될 경우에는 양도인이 있기 때문에 괜찮지만 양도인의 경우에는 몇년, 몇십년 동안 임대계약의 조건을 책임져야한다는 것이 부담이 많습니다.
셋째는 '서브리스(Sublease)'로 이미 설명한 어사인먼트와 비슷한 개념이지만 조금 틀립니다. 임차인이 양도인으로서 양수인에게 똑같은 조건의 임대계약서를 양도하는 것이 아니라 부분적으로 나누어서 임대 장소를 임대하거나 아니면 임대료가 저렴할 경우에는 임대료를 올려서 양수인과 임대계약을 따로하는 경우 등 입니다.
가량 A가 건물주, B가 매도자/양도인, C가 구매자/양수인일 경우, B는 A에게 매달 1천달러의 임대료를 냅니다. B는 C와 서브리스로 매달 1천5백달러에 계약, C에게서 받는 임대료에서 5백달러의 이익을 낼 수 있습니다. 아니면 B가 여러사람에게 서브리스를 해서 A에게 임대료를 내는 방법도 있습니다. 주로 스왑밋 리스에서 서브리스가 많은 편입니다.
어사인먼트나 서브리스나 매매자는 책임회피를 못하고 단 서브리스의 경우에는 C가 매번 임대료를 지불하더라도 B가 A에게 임대료를 지불하지 않을 위험성이 따르기 때문에 A가 임대계약을 말소시킬 소지가 있어 그점에 유의하셔야 합니다.
마지막으로 임대료를 제때 지불하지 못했을 경우, 임차인의 권리에 대해 간단히 설명하겠습니다.
주택임대와는 달리, 상업용 임대는 계약서에 임차인의 권리가 기록된대로 법정에서 결정을 내려줍니다. 하루라도 늦어지면 임대료를 나중에 지불하든 안하든 가게를 비워주어야 하는 일방적인 계약서도 있고, 10일 경고에 법정에 가기전까지만 지불하면 다시 계약이 유지되는 계약서도 있습니다.
계약서에 서명하기 전에 어떻게 타협하느냐에 따라 결정되는 것입니다.
끝으로 임대계약을 하거나 양도받기 전에 전문변호사에게 검토를 한번 의뢰하시기를 권합니다.
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